Qui paie l’entretien annuel de la pompe à chaleur : locataire ou propriétaire ?

La pompe à chaleur commence à faire plus de bruit, le filtre n’a pas été nettoyé depuis plusieurs mois et la dernière attestation d’entretien reste introuvable. Au moment de prendre rendez-vous avec un professionnel, une question revient presque toujours dans un logement loué : qui doit régler la facture, le locataire ou le propriétaire ?

Dans la majorité des locations équipées d’une pompe à chaleur individuelle, l’entretien courant est à la charge du locataire. Le propriétaire reste toutefois responsable des réparations importantes, du remplacement d’un appareil vétuste et des pannes qui ne sont pas liées à un défaut d’entretien.

Une autre précision est nécessaire : même si l’on parle souvent d’entretien annuel, la réglementation n’impose pas systématiquement une visite chaque année. Pour une pompe à chaleur dont la puissance est comprise entre 4 et 70 kW, l’intervalle entre deux entretiens professionnels ne doit pas dépasser deux ans.

Qui paie quoi pour l’entretien d’une pompe à chaleur ?

La répartition dépend principalement de la nature de l’intervention.

Intervention sur la pompe à chaleur	Personne qui paie généralement
Entretien courant d’une PAC individuelle	Locataire
Visite réglementaire tous les deux ans	Locataire, sauf mention contraire dans le bail
Nettoyage des filtres et des unités accessibles	Locataire
Petite réparation liée à l’usage courant	Locataire
Panne provoquée par un défaut d’entretien	Locataire
Remplacement du compresseur ou d’une pièce importante	Propriétaire
Remplacement d’une PAC vétuste	Propriétaire
Défaut d’installation ou appareil mal dimensionné	Propriétaire
Entretien d’une installation collective	Propriétaire ou syndic, avec une éventuelle récupération de la part locative dans les charges
Dégradation directement causée par le locataire	Locataire

Cette répartition reste générale. Le bail peut prévoir une organisation différente, notamment lorsque le propriétaire souhaite conserver un contrat d’entretien à son nom.

Une pompe à chaleur individuelle est entretenue à l’initiative de l’occupant

Le Code de l’environnement prévoit que l’entretien d’un système thermodynamique individuel équipant un logement est réalisé à l’initiative de l’occupant, sauf disposition contraire du bail. Dans une location, l’occupant est le locataire.

Le locataire doit donc, en principe :

contacter un professionnel qualifié ;
organiser la visite dans les délais ;
régler l’entretien courant ;
conserver l’attestation remise après l’intervention ;
prévenir rapidement le propriétaire lorsqu’une anomalie importante est détectée.

Cette logique rejoint les règles générales des réparations locatives. Le locataire prend en charge l’entretien courant et les petites réparations des équipements mis à sa disposition. Les pompes à chaleur et les appareils de conditionnement d’air sont expressément mentionnés parmi les équipements concernés.

Dans une maison équipée d’une pompe à chaleur en Sarthe, le locataire ne doit donc pas attendre une panne complète pour se soucier de l’appareil. Un échangeur encrassé, un filtre saturé ou une unité extérieure encombrée peuvent augmenter la consommation avant même que le confort ne commence à diminuer.

Dans quels cas le propriétaire doit-il payer ?

Le locataire n’a pas à financer toutes les interventions sous prétexte qu’il utilise l’équipement. Son obligation porte sur l’entretien courant, pas sur la remise à neuf de l’installation.

Le propriétaire doit prendre en charge les réparations importantes lorsqu’elles résultent :

de la vétusté de la pompe à chaleur ;
d’un défaut de conception ou d’installation ;
d’une panne qui n’a pas été provoquée par le locataire ;
d’une pièce majeure arrivée en fin de vie ;
d’un problème affectant la conformité ou la sécurité de l’installation ;
d’un cas de force majeure.

Une pompe à chaleur installée depuis plusieurs années peut, par exemple, présenter un compresseur hors service ou une carte électronique défaillante. Ce type d’intervention dépasse généralement le cadre de la petite réparation locative. Le remplacement de l’équipement ou de ses principaux composants revient alors au propriétaire.

Service Public rappelle que le bailleur doit réaliser les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives. Même une réparation habituellement considérée comme locative redevient à la charge du propriétaire lorsqu’elle est rendue nécessaire par la vétusté ou la force majeure.

Lorsqu’un équipement ancien doit être remplacé, il est utile de faire vérifier l’ensemble du logement avant de commander une nouvelle machine. Une installation de pompe à chaleur au Mans doit être dimensionnée selon le volume à chauffer, le niveau d’isolation, les radiateurs existants et les habitudes des occupants. Changer uniquement le groupe extérieur sans rechercher l’origine du problème peut conduire à reproduire les mêmes dysfonctionnements.

Que se passe-t-il lorsque la pompe à chaleur est collective ?

Dans un immeuble équipé d’un système thermodynamique collectif, la situation est différente. L’entretien est organisé à l’initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires.

Le syndic ou le bailleur choisit alors l’entreprise, signe le contrat et règle directement la prestation. Une partie des dépenses correspondant à l’exploitation, aux vérifications et à l’entretien courant peut ensuite être intégrée aux charges récupérables payées par les locataires.

Les opérations importantes, le remplacement d’un équipement collectif ou les travaux liés à sa vétusté restent en revanche à la charge des propriétaires. Le locataire peut donc participer au coût de la maintenance courante par l’intermédiaire de ses charges, mais il n’a pas à financer le remplacement complet de l’installation.

L’entretien annuel d’une pompe à chaleur est-il vraiment obligatoire ?

C’est probablement le point qui crée le plus de confusion.

Pour les pompes à chaleur dont la puissance nominale se situe entre 4 et 70 kW, la durée entre deux entretiens obligatoires ne doit pas dépasser deux ans. Le premier entretien doit également être réalisé au plus tard deux ans après l’installation ou le remplacement de l’appareil.

L’entretien annuel n’est donc pas systématiquement imposé par la loi. Il peut néanmoins être prévu :

dans le contrat de location ;
dans le contrat de maintenance ;
dans les recommandations du fabricant ;
dans les conditions de la garantie ;
lorsque l’installation est très sollicitée ;
lorsque la pompe à chaleur produit également l’eau chaude sanitaire ;
lorsque plusieurs unités intérieures sont installées.

Sur le terrain, une visite annuelle peut être pertinente pour une PAC qui assure l’essentiel du chauffage d’une maison. Entretenir l’appareil avant l’hiver permet de repérer une baisse de pression, un filtre encrassé ou un mauvais réglage avant que le besoin de chauffage ne devienne important.

Il faut donc distinguer la fréquence réglementaire, qui fixe un délai maximal de deux ans pour les équipements concernés, et la fréquence technique recommandée, qui peut être annuelle selon le matériel et son utilisation.

Que contrôle le professionnel pendant l’entretien ?

Une visite sérieuse ne se résume pas à enlever un peu de poussière autour de l’unité extérieure. Le technicien doit regarder le fonctionnement de l’installation dans son ensemble.

Selon le type de pompe à chaleur, il peut notamment vérifier :

les températures de l’unité intérieure et de l’unité extérieure ;
l’inversion du cycle chaud-froid ;
le déclenchement de l’appoint électrique ;
les tensions électriques ;
l’état de l’échangeur extérieur ;
les filtres et l’unité intérieure ;
la pression du circuit de chauffage ;
le fonctionnement du circulateur ;
le vase d’expansion ;
la présence d’air ou de boues dans le circuit ;
l’état des gaines accessibles ;
les sondes, la régulation et la programmation ;
l’étanchéité du circuit frigorifique lorsque le contrôle est requis.

Ces différents points sont prévus dans les spécifications réglementaires applicables à l’entretien des systèmes thermodynamiques.

À l’issue de la visite, le professionnel doit également donner des conseils sur l’utilisation et les réglages de la pompe à chaleur. Il peut signaler une température de départ trop élevée, une programmation mal adaptée ou des pertes thermiques importantes dans le logement.

Ce dernier point est souvent sous-estimé. Une pompe à chaleur propre et correctement réglée peut tout de même consommer excessivement si elle chauffe une maison mal isolée. Avant d’augmenter la puissance de l’appareil, il peut être plus judicieux d’étudier l’isolation thermique de la maison au Mans.

L’attestation d’entretien doit être conservée

Après son intervention, le professionnel établit une attestation d’entretien. Le Code de l’environnement prévoit qu’elle soit remise au commanditaire dans les quinze jours suivant la visite.

Dans une location, le locataire a intérêt à conserver ce document pendant toute la durée du bail. L’attestation permet de prouver que l’entretien a bien été réalisé et peut être demandée :

par le propriétaire ;
par l’agence immobilière ;
par l’assureur à la suite d’un sinistre ;
lors de l’état des lieux de sortie ;
en cas de désaccord sur l’origine d’une panne.

Le document doit notamment identifier l’installation, la date de la visite, le professionnel intervenu, les contrôles effectués et les conseils transmis.

Lorsqu’un locataire quitte le logement, il est conseillé de remettre une copie de la dernière attestation au propriétaire. Cela évite que le prochain occupant ne reparte sans connaître la date du dernier entretien.

Que peut entretenir le locataire lui-même ?

Le passage du technicien ne dispense pas l’occupant d’effectuer quelques gestes simples entre deux visites.

Sur une PAC air-air, les filtres accessibles des unités intérieures doivent être dépoussiérés régulièrement. La fréquence dépend de l’environnement du logement, de la présence d’animaux, du nombre d’occupants et de l’utilisation de l’appareil.

Autour de l’unité extérieure, il faut également retirer les feuilles, branchages et saletés qui peuvent gêner la circulation de l’air. L’appareil ne doit pas être enfermé derrière des objets stockés, une végétation trop dense ou une protection improvisée qui bloque la ventilation.

L’occupant peut aussi surveiller :

l’apparition d’un bruit inhabituel ;
une baisse de la température intérieure ;
une consommation électrique anormale ;
la présence de glace persistante ;
une fuite d’eau ou un problème d’évacuation des condensats ;
un message d’erreur répété ;
une variation de pression sur une PAC air-eau.

En revanche, il ne faut pas ouvrir le circuit frigorifique, tenter de recharger le fluide frigorigène ou démonter les organes électriques. Ces opérations nécessitent du matériel, des compétences et, pour certaines interventions, une qualification spécifique.

Combien coûte l’entretien d’une pompe à chaleur ?

Le prix dépend du type de PAC, du nombre d’unités, de l’accessibilité de l’installation, du déplacement du technicien et du niveau de service prévu.

À titre indicatif, une visite ponctuelle ou un contrat simple se situe généralement entre 150 et 350 € TTC. Une installation air-air comportant plusieurs splits peut coûter plus cher à entretenir qu’une installation composée d’une seule unité. Les contrats comprenant les dépannages, les déplacements ou une assistance prioritaire sont également plus coûteux.

Avant d’accepter un contrat, il faut regarder ce qui est réellement inclus :

Formule	Contenu habituel
Visite ponctuelle	Contrôle, nettoyage, réglages et attestation
Contrat annuel simple	Visite programmée chaque année
Contrat avec dépannage	Entretien et prise en charge du déplacement en cas de panne
Contrat renforcé	Entretien, dépannage prioritaire et parfois une partie de la main-d’œuvre

Le remplacement des pièces n’est pas automatiquement compris. Une formule affichée à un prix attractif peut finalement couvrir uniquement la visite de contrôle. Il faut donc demander si le déplacement, la main-d’œuvre, les petites pièces et les interventions en urgence sont inclus.

Qui doit souscrire le contrat d’entretien ?

Lorsque la PAC est individuelle et que le bail ne prévoit rien de particulier, le locataire peut choisir lui-même le professionnel et commander l’entretien.

Le propriétaire peut néanmoins décider de conserver un contrat à son nom. Dans ce cas, la répartition du coût doit être clairement indiquée dans le bail ou dans les charges demandées au locataire. L’essentiel est d’éviter une situation où chacun pense que l’autre a pris rendez-vous.

La meilleure organisation consiste à noter dans le bail :

la date du dernier entretien ;
la personne chargée de prendre rendez-vous ;
le mode de paiement ;
les coordonnées du professionnel qui suit l’installation ;
les obligations de transmission de l’attestation.

Lorsqu’une pompe à chaleur est installée à La Flèche dans un logement destiné à la location, cette organisation peut être mise en place dès la mise en service. Le propriétaire conserve alors l’historique de l’appareil, tandis que le locataire sait précisément ce qui lui incombe.

Que faire en cas de panne ?

Le premier réflexe ne doit pas être de décider immédiatement qui paiera. Il faut d’abord faire établir un diagnostic.

Le locataire doit prévenir le propriétaire lorsque la panne semble importante, surtout si la pompe à chaleur constitue le principal moyen de chauffage du logement. Il peut également transmettre les dernières attestations et préciser les symptômes constatés.

La facture sera ensuite attribuée selon l’origine de la panne :

filtre ou échangeur très encrassé faute d’entretien : responsabilité possible du locataire ;
mauvaise manipulation ou dégradation : locataire ;
compresseur arrivé en fin de vie : propriétaire ;
défaut de pose ou problème de dimensionnement : propriétaire ;
entretien courant ou réglage normal : locataire ;
vétusté générale de l’installation : propriétaire.

Il est déconseillé au locataire de commander seul une réparation coûteuse sans en parler au bailleur. De son côté, le propriétaire ne peut pas automatiquement imputer une panne au locataire sans démontrer qu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’une mauvaise utilisation.

Le conseil d’UP RENOV : entretenir la PAC, mais aussi regarder la maison

Lorsqu’une pompe à chaleur consomme trop ou peine à maintenir la température, le problème ne vient pas toujours de la machine. Une PAC peut être parfaitement entretenue et rester peu performante parce qu’elle est surdimensionnée, sous-dimensionnée, mal réglée ou installée dans un logement qui perd trop rapidement sa chaleur.

Un contrôle pertinent doit donc tenir compte :

de l’état réel de l’équipement ;
de la température du circuit ;
du fonctionnement des radiateurs ou du plancher chauffant ;
de la programmation ;
de l’isolation des combles et des murs ;
des habitudes de chauffage ;
de l’évolution de la consommation électrique.

UP RENOV accompagne les particuliers au Mans et dans la Sarthe pour l’installation, le suivi, la maintenance et le dépannage des pompes à chaleur. L’entreprise indique disposer des qualifications RGE et QualiPAC et intervenir également sur les problématiques d’isolation et de rénovation énergétique.

Pour faire vérifier une installation, étudier le remplacement d’une ancienne PAC ou obtenir un diagnostic plus global du logement, vous pouvez contacter UP RENOV.

En résumé : le locataire paie l’entretien, le propriétaire paie la vétusté

Dans un logement équipé d’une pompe à chaleur individuelle, le locataire prend généralement en charge l’entretien courant et organise la visite professionnelle, sauf clause contraire du bail.

Le propriétaire intervient lorsque la panne est liée à la vétusté, à un défaut de l’installation ou au remplacement d’une pièce importante. Dans une installation collective, il organise l’entretien par l’intermédiaire du syndic, quitte à récupérer certaines dépenses d’entretien courant dans les charges.

Enfin, l’expression « entretien annuel » ne doit pas prêter à confusion : pour les PAC de 4 à 70 kW concernées par la réglementation, la visite professionnelle doit être réalisée au minimum tous les deux ans. Une fréquence annuelle peut néanmoins rester préférable lorsque l’équipement chauffe la maison toute l’année ou lorsque le fabricant la recommande.